謹慎看待公積金新政救市效果
添加時間：2017-11-26 23:59:50
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近日，住房和城鄉(xiāng)建設部、財政部、人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務的通知》。新政策主要包括，職工連續(xù)足額繳存住房公積金6個月(含)以上，可申請住房公積金個人住房貸款，貸款對象為購買首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的繳存職工。
此外，對于曾經在異地繳存住房公積金、在現(xiàn)繳存地繳存不滿6個月的，繳存時間可根據(jù)原繳存地住房公積金管理中心出具的繳存證明合并計算。此次新規(guī)對于公積金貸款降低門檻還體現(xiàn)在，《通知》提出住房公積金個人住房貸款發(fā)放率低于85%的設區(qū)城市，可適當提高首套自住住房貸款額度。各省、區(qū)、市要實現(xiàn)住房公積金繳存異地互認和轉移接續(xù)。
對此，專家表示，此次貸款門檻的降低，可與之前松綁房貸政策起到一個“疊加效應”，對樓市起到加溫助熱的效果，房地產市場的低迷期有望終結。不過，筆者認為，此次公積金新政主要影響的還是剛性需求者，他們欠缺現(xiàn)金支付能力，且對房價高低較為敏感，在購置房產方面急需低息房貸支持。而各種樓市利好政策的唯一目標就是，不想讓房地產業(yè)出現(xiàn)迅速崩盤的惡果，本輪公積金新政救市的效果并不會如人們預期的那樣美好。
首先，目前的高房價使得房地產不再是投資者的首選。根據(jù)央行最近公布的《2014年第3季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調查報告》顯示，59 .5%的居民認為目前房價“難以接受”。央行調查還顯示，居民偏愛的前三種投資方式分別是“基金及理財產品”“債券”和“實業(yè)”。這也是今年以來房地產投資首次未出現(xiàn)在居民投資意愿前三之中。
再者，與高房價泡沫相比，取消住房公積金的各種相關費用，對購房者而言只是杯水車薪。取消住房公積金個人住房貸款保險、公證、新房評估和強制性機構擔保等相關收費后，業(yè)內人士測算：“一筆貸款期限20年、總額80萬元的公積金貸款，至少能省下14000元，貸款50萬元則至少能省下8750元。”而區(qū)區(qū)這點公積金的費用節(jié)省，與北京等一線城市動輒近3萬元/平方米的房價相比，這點優(yōu)惠政策簡直微不足道。
最后，公積金異地互貸已不是啥新鮮事物，實際效果并沒有想像中那樣好。早在2009年4月，廣州、佛山、珠海、惠州、江門、中山、東莞、肇慶八市的公積金管理中心負責人，在廣州共同簽署了八城市公積金異地互貸協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，從2009年5月1日開始，在這八個城市繳存公積金者，只要符合條件，就可在任一城市申請公積金貸款購買住房。至于首付比例、貸款額度、年限等，都遵循現(xiàn)有規(guī)定，在哪個城市貸款，就按哪個城市的規(guī)定辦。
而由于此項業(yè)務推出后，業(yè)務量較小，因此在三年協(xié)議期滿后，八城市之間并未續(xù)簽協(xié)議，珠三角八城市異地公積金互貸的業(yè)務也就此擱置。筆者認為，公積金貸款不管給購房者多少優(yōu)惠政策，而高房價實實在在擺在那里，大多數(shù)買不起的剛需階層還是買不起。
從此次住房公積金新政再加上之前的房貸新政，可以看出決策層希望更多自住型、改善型購房者入市的迫切心情。一方面希望引導這些剛需入市減緩房價下跌速度，避免發(fā)生金融危機，另一方面樓市剛需與投機性需求相比，不易發(fā)生大面積斷供現(xiàn)象，保證了銀行房貸資金的安全。但是隨著人們對房地產投資興趣的驟減、高房價仍然聳立云端，以及優(yōu)惠政策支持力度的有限，要想讓高房價長期穩(wěn)住不破，顯然已經是不可能的。
